买房时，你最关注的指标是什么？ 地段、学区、配套、户型、开发商？ 这些都是在你在购房前的看重的重要因素 但还有一项与居住品质息息相关的指标 却被很多人忽视 它就是“容积率”  01 什么是容积率： 其实容积率很好理解，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。比如一个项目的总占地面积为10万平方米，总建筑面积10万平方米，那么这个项目的容积率就是1.0； 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应该不超过5.0，多层住宅应不超过2.0，但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。  容积率越高，则代表小区的土地承受了越多压力，与之相伴的就是小区的三高：高建筑密度、高楼层、高人口密度；这就意味着，有更多的人来共享小区资源，生活垃圾变多、等电梯难等问题，甚至打开窗，一眼就能看到邻居家，不仅居住舒适度变低，没有隐私，还存在消防安全等隐患。 比如香港电影里经常看到的老式筒子楼，中间设计的是大天井，回字型分布，看起来就给人一种很压抑的感觉，居住体验感肯定是不用提了。 所以在购房时，容积率也是不可忽视的一大要素。 02 一般而言，容积率分为： 1、独立别墅为0．2～0．5； 2、联排别墅为0．4～0．7； 3、6层以下多层住宅为0．8～1．2； 4、11层小高层住宅为1．5～2．0； 5、18层高层住宅为1．8～2．5； 6、19层以上住宅为2．4～4．5； 一般高层住宅的容积率都不会超过5.0，超过5.0的住宅居住适度会大打折扣； 而改善盘的容积率最高在3.5左右，超过3.5还谈改善那就大可不必了。  但是，也不要盲目被容积率误导。 目前市面上有不少高低配住宅，就是高层或小高层+洋房这样的搭配社区，如果洋房占比大于高层，那么小区的整体容积率很有可能会被洋房的低容积率拉下来，比如洋房的容积率是2.0，高层的容积率是4.0，那么这个小区的整体率就会低于4.0；  反之，如果高层占比大于洋房，整体容积率就会随着高层的容积率变的偏高一些； 所以挑选房子时，特别是高低配住宅，买高层不能只看高层，买洋房不能只看洋房，要把目光放在整个小区内，高层洋房各自占比是否合理，看看自己所购买的房子容积率是否会随着社区的整体而变化。 还有一种情况也比较容易被忽视，就是土地； 一块土地在出让时，会有净地和非净地的区别，非净地的土地一般在出让须知中会注明该地块含有安置部分，需要按照要求配建安置用房；  众所周知，安置房的容积率一般会高于商品房，那么如果一个社区内需配建安置房的面积比较大的话，商品房的容积率相应也会被安置房拉高； 但是这种情况对于购买商品房居住的人群来说并不会造成实质上的影响，虽然看着整体容积率比较高，但是实际自己居住的区域容积率和净地的商品房也没有太大的差别。 03  上图为洛阳市部分人口热力图，红色部分表示人口比较密集，与之相应的就是住宅地块较多，学校、医疗、商业等配套也会比较完善；但也可能会发生交通拥堵或是公园等配套设施面积不够大等情况。  上图为洛龙区大数据产业园控制性详细规划，可以看出颜色比较深的色块都是属于开发强度较大、未来人口比较密集的区域； 如果一个片区的同时拥有高容积率加高人口密集度，那么这个片区的居住体验感一定会有所影响。比如一个片区的学校、医院等公共配套，服务上限是5000户家庭。在高容积率+超高密度下，容纳了近2万户家庭，就会大大超过片区的承载极限。 上学难、看病难、配套不足，一系列问题将会随之而来。  上图为高新区部分片区控制性详细规划图，范围为华夏路以南，白营路以东，和洛路以北，宁洛高速以西；该片区高层住宅不多，有中南广场、古都尚郡等项目，其余多为老旧小区和自建房，还有一部分工业厂房，容积率相对较低。  上图同样是高新区部分片区控制性详细规划图，范围为渠北路以南，丝路大道以东，蓬莱路以北，郑州路以西，该片区容积率3.0以上的地块还是比较多的，区域内在售项目有正商城 和绿都中梁青云赋，在郑州路周边的住宅社区也比较多。   道北区域目前的楼盘数量和房源供应量都是比较多的，人口也相对密集，但道北片区目前房价相比其他区域还是有一定优势，且区域内目前在建和已完工的交通基建工程也比较多，通行效率已经得到了很大的提升。 目前区域内关注度比较高的楼盘有建业定鼎府、和昌中央城邦御水湾、碧桂园天悦；还可以关注保利在二乔路的新项目保利雅悦苑（备案名）。  瀍河东区高于4.0容积率的地块有三块，2.5-3.5容积率区见的楼盘比较多；但是瀍河区在2020年土地供应量并不多，新盘供应量有所不足，可以关注玄武门大街的新项目常绿林溪宸院。  伊滨区目前是蒸蒸日上的明日新城，人口密度较其他区域都较小，但是各项配套设施相比其他区域还是不够完善，现阶段的伊滨还处于一个飞速发展的时段，日后也会是一个比较宜居的区域。 区域内关注度比较高的楼盘有安泰山水华庭、佳兆业凤鸣水岸。 结语： 容积率当然不是衡量好房子的唯一标准，真正的好房子应该是地段、产品、配套缺一不可的精品。 但是，容积率依然是买房时要看的一个更为直观的重要指标。 不要花了低容积率的钱，却买了高容积率的单。 |
