如果你留意最近最近的洛阳楼市，一定会发现，洛阳市场上现在有很多家正在推小户型产品。比如洛龙的浩德1998（开元壹号公寓）、银隆青春里，西工的洛浦七悦府、汉德九洲城、王城壹号公馆（升龙广场公寓）、保利大都会等。

这里面既有70年产权的小户型，也有40年产权的商业公寓。每家的产品怎么样，咱们就来看一下。

洛阳小户型产品一览

开元壹号小户型公寓，30~80㎡，40年产权，有loft有平层，loft的层高约5米，不算高，正常水平。平层售价约9000多元一平，loft的售价11000多一平。

银隆青春里，面积以50㎡户型为主，40年产权公寓，有loft产品，5.4米的层高，还是挺高的。项目体量较小，目前还未见项目拿到预售证，价格未知。

洛浦七悦府，面积有30㎡的小户型，属于住宅性质，70年产权。项目整体是按照住宅建设的，与一梯十几户的公寓楼相比，一层楼的户数较少，居住舒适度更高。但项目体量较小，只有两栋楼。小户型为平层，没有loft，住宅性质的产品价格也更高，12000多一平。

汉德九洲城，户型60㎡左右，40年产权公寓，平层，3.4米层高，起价是8000多，均价未知。

王城壹号公馆，面积32~66㎡，40年产权公寓，价格9000~10000元每平，有loft产品，层高在4.8米。这个层高改成两层的话，会有点压抑。

保利大都会，面积主要是60㎡的小户型，70年产权住宅性质，平层。因为是住宅性质，价格也比较贵，12000一平。

从以上数据可以看出，保利大都会和洛浦七悦府的小户型为住宅性质，其他楼盘为公寓性质，售价的话，住宅>公寓，loft>平层。几个项目的位置还是挺不错的，以后出租的话，不愁客源。

这么多家都在推小户型，小户型住宅的特点也许大家清楚，但小户型公寓的，很多人还不知道。

小户型公寓的优缺点

商住公寓产品的主要优点如下：

第一，可办公，可居住，商住两用。

第二，不限购，不限贷。

第三，一般单价总价都较低。

第四，商住公寓租金回报率通常要高于住宅。

第五，LOFT可隔为2层，可利用率高。

但因为土地是商业性质，所以商住公寓产品有以下几大缺点：

第一，商住公寓无法落户口。

第二，因为无法落户，所以也不能划片读书。

第三，商住公寓水电气的费用通常要更高。

第四，商住公寓首付需要50%，贷款利率也较高，资金利用率不高。

第五，商住两用，一梯十几户，鱼龙混杂，办公没档次，居住不宜居。

第六，一般没有燃气，做饭只能用电磁炉。

第七，住宅是70年，商业是40年，虽然可以续期，但怎么个续法，还是问题。

第八，商住公寓二手交易时的税费极高，再出手很难，这也是商住公寓类最致命的一点。

算算投资这笔账

什么样的人会去买公寓呢？无非是投资的。自住的话，很少有人会去买这种小户型，至多作为过渡阶段，最后还是要卖。

所以，从投资角度看的话，盈利不是出租就是售卖。

普遍来讲公寓的增值空间肯定是远低于住宅的，同一楼盘住宅翻倍的情况下公寓的涨幅可能在30%-50%左右，并且还要交不菲的增值税，非热门区域的房源成交周期也比很长，变现能力不高。

出租的话，咱们来算一下。买洛阳一套小户型，按照8000元一平，40平来算，共计32万，首付50%，需要16万。还剩下16万，贷款10年，每月还款大概1689元。首付再加上装修，怎么着也得20万出头。

再看出租，根据58同城上的价格，一个月1500左右。确实如广告宣传的那样，房租抵月供。

但请认清楚一点，我们做的是投资，投资要的就是盈利。自己花了20万进去，每个月的房租和月供抵消了，相当于每个月根本没有收益。自己花了20万，还整天让别人住自己的房子。

可能有人说了，这就相当于20万买了一套房啊，肯定赚了。但是，赚不赚的，得等你卖的时候才知道，要不然只能是浮盈。可是，住宅好卖，但你见过一室小户型好卖的么？周边有人买二手的一室吗？

你看到了，租出去的话，根本赚不了什么钱。基本上持有在10年以上，贷款还完才开始盈利。公寓也就40年，也就剩下20多年好租了。而且流动性又差，万一遇到急事也难以转手。

另外，还要考虑机会成本。假如我们把这些钱投入股市、基金，20万还是自己的，流动性也更好，如果像今年的情形的话，每个月的收益在5000左右，比租出去的收益更高。

所以，综上所述，个人不太建议买小户型产品来投资。租不赚钱，卖不好卖。还不如买普通住宅产品来投资。

一家之言，大家有不同的看法，可以留言哦。