2011买房全攻略:如何通过购房跑赢CPI?

异种

今年以来，全国楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下，二三线城市却成了市场成交的主力军。

　　据中房指系统监测的全国百城价格指数显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。

　　“受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。

　　日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。

　　“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉 记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。

　　在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格最高的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。

　　根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中最高的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，最便宜的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。

　　然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布最新住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。

　　地产巨头二三线销售占比过半

　　记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。

　　11月全国楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强，限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月，压抑的需求被逐步释放，市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示，此次限购政策可以说是助涨二线城市房价，加速炒房资金进入二三线城市。

　　“在新增土地储备最多的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。

　　在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。

　　对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。

　　“现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价；假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。

　　豪宅是否会成下一波热钱追逐中心？

　　在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。

　　11月，北京别墅市场入市项目激增13个；12月第二周上海豪宅逆势热销，成交逾万平方米，赶超“金九银十”；而在广州市场上，11月份中心区域成交均价突破2万元/平方米，某些街道的成交均价更是达到5万元/平方米。

　　今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。

　　一线城市豪宅热销

　　进入11月和12月以来，各地楼市成交量有逐渐放大的趋势。值得注意是，在这轮交易量放大的背景下，不少区域豪宅交投异常活跃，拉动整体市场均价出现上扬。

　　日前，广州市国土资源和房屋管理局发布最新的11月数据显示，受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，均价仍维持在13847元/平方米，环比小幅上扬4.5%，同比则大涨17%。

　　值得注意的是，在抽样调查的区域中，广州CBD区域某街房价猛涨，首次冲破5万元大关，整体广州市中心区域楼价超过2万元/平方米，楼市调控形势再趋严峻。

　　记者查阅房管局相关资料显示，带动整体均价突破2万元/平方米的主要原因主要是受中心区域某两个豪宅楼盘成交价格高昂的影响。据悉，其中一豪宅楼盘均价在4万~6万元/平方米之间，而最贵的甚至达到11万元/平方米。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，日前广州两宗住宅用地拍出高价，依照其2万元/平方米的楼面价来说，只有做豪宅项目才有得赚。

　　无独有偶，在北京、上海、深圳等一线城市，豪宅的交投也开始呈现局部活跃。据上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场近来连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火爆。而在豪宅价格上，比如上海徐汇滨江板块某楼盘，受周边地理环境因素影响，价格原本一直徘徊不前，一直在6万元/平方米上下波动，但目前成交价格已开始呈现逐步上升态势，高层景观房源单价已突破9万元/平方米。

　　通胀预期推高高档物业价格

　　广州地产专家谢逸枫认为，有能力购买顶级豪宅的人士往往会一次性付款，因此受信贷政策影响不大。在通胀日益严峻的形势下，北京、上海及深圳的豪宅价格依然上涨凶猛，成交相对活跃。

　　从10月最后一周开始，北京豪宅市场整体成交开始活跃，单价超过5万元/平方米的豪宅成交量环比前一周翻了一番。

　　第三季度，北京豪宅市场签约均价创下5.7万元/平方米的纪录，环比上一季度上涨7.1%，同比涨幅更达到57%。

　　在深圳市场上，限购令、提高首付及停止第三套住房贷款等政策持续影响楼市，造成观望气氛浓厚，置业门槛提高及预期房价回调，首次置业者纷纷推迟购房计划。然而来自戴德梁行的数据仍显示，在11月成交当中，部分豪宅的成交价仍支撑着市场价格。

　　黎文江认为，目前高端市场销售多主要还是因限购令出台后，让不少客户选择“一步到位”，出手即挑选了大户型；其次就是因为通胀的因素，可以借此实现增值和保值。

　　谢逸枫认为，一线城市的市中心土地资源日趋稀少，中心区豪宅稀缺性提高，因而保值及抗风险能力都相对更强。

　　地产投资风险小于实体投资

　　2008年以来，全球金融风暴的影响一直未能消除，因实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人对加大产业投入仍比较谨慎，大量闲置资金急需寻找出路。基于此，避险资金进入高端地产市场的趋势日趋明显。

　　黎文江认为，今年不少非房企都开始涉足地产，比如玖龙纸业联合其他买家一起在北京CBD拿地都能反映这一趋势。现在做实体风险太大，在没有太多投资渠道的情况下，房地产还算是比较能够保值的。

　　谢逸枫表示，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。由于流动资金充裕，通胀压力巨大，购买豪宅将成为一股投资潮流。“现在普通住宅市场开始出现价格调整，未来豪宅市场也会受到一定影响。但是由于资源的稀缺性，豪宅价格下调的幅度不会大于普通商品房。”他指出，由于豪宅产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，豪宅成交目前还处在一个缓慢上升阶段，并没有急升，也没有急跌。2011年，防通胀将会是一个重点，因此通胀的水平相比今年应该会有所下跌，所以保值防通胀的需求也会有一定比例的下调。但是一旦政策放开，受今年限购限贷政策压抑的这一群体明年可能会是交投的主力之一。

　　商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入

　　12月17日，广州万达广商业综合体正式揭开面纱，其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。

　　商业地产逆势走俏这样的情况不仅出现在广州这样的一线城市，近期重庆、合肥等市场均有临街商铺被抢购的一幕。

　　“住宅市场政策多变，其租金涨幅又跟不上房价涨幅，年回报率明显低于商铺租金回报率。

　　”广州恒海地产经纪白杨告诉记者，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低、升值快，转手就可大赚，出来以后基本都能销售一空，非常受欢迎。

　　有业内人士指出，住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的升值空间，在政策等利好支持下，商业地产仍有望继续抬头。

　　投资客一次性扫货30套

　　“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。

　　“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”

　　“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资回报率高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的回报率。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金回报率仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，回报率达到了5.8%。”

　　白杨透露，去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺，目前该商铺已升值到2500万元，客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低，升值快，转手几乎可以翻倍。

　　据相关数据显示，11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204%；其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升超过五成，同比飙升116%。