中国楼市处在崩盘的前线？

逍遥者

曹建海按：这是一篇深刻、客观和理性的文章，并无任何所谓“恶意唱空中国”的阴谋论痕迹。《金融时报》记者吉密欧在进行大量访问的基础上，耗费了几个月的时间，才写出了综述多方理性观点的精妙文章。文章认为中国房地产业急刹车的可能性日益加大，这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言，意义非同一般。中国对于原材料的需求，推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展，上述情况对于这些国家来说尤为重要。甚至是对于身处中国的各级决策者、企业、投资者和普通百姓，这篇文章同样有着重要的参考价值，非常值得一读，特此推荐。　　
　　
　　在一所如同古代王宫的样板间里，一群销售人员闲散地站立那里。此时，中国房地产崩盘的日子隐隐迫近，而他们正处在崩盘的“前线”。
　　在中国三线沿海城市温州，一条受到污染的河流旁边坐落着“中梁首府”楼盘，这是一个凡尔赛风格的豪华公寓项目，目前尚未开建，但已经在以每平米7万元人民币（合11000美元）的价格对外发售。这一价格是温州普通人年均收入的两倍多，要想在这里买上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他们也要攒上350年的钱。
　　不过，即便少数能买得起的人，想法似乎也在改变。一位因担心丢掉工作而要求匿名的销售助理表示，“上头告诉我们，在公开场合要宣称一切都进展顺利，即便温州其他所有项目都卖不动，我们的房子卖得出去。”
　　“中梁首府”在售的198套房子中，未来房主已交首付款的大约只有十几套。这位销售助理表示，“房价跌得很快，所有人都在等着房价进一步下跌，然后才会考虑出手。”
　　两难选择
　　近年来，随着开发商和地方政府争相利用房地产热牟利，在全国范围内，从北京、上海等大都市到地方小城镇，冒出了数不清的这样的楼盘。但如今，在经历了长达十年的繁荣、以及中央政府将近两年来实施旨在为过热的地产行业降温的举措之后，市场似乎已经转向。销量有所滑坡，价格不断走低，而开发商试图通过打折来吸引拿不定主意的买房人。
　　独立经济学家谢国忠(Andy Xie)表示，“中国的房地产泡沫正在破裂。”在当前的高位上，“不久之后，房价的跌幅可能会高达25%，而在随后的两三年还会出现同样幅度的下跌。”
　　此轮市场低迷来临之际，市场正预计将出现一波新的供应，尤其在温州等位于中国富裕的东部沿海地区、规模稍小的城市。中国有8万家房地产开发商，它们拥有的土地足以建造近1亿套住房。据瑞信(Credit Suisse)分析师估算，再加上空置的待售住房，中国已有能力满足长达20年的住房需求。
　　房地产行业崩盘，将给更大范围的中国经济领域、以及许多依赖中国推动自身增长的国家经济带来可怕的后果。
　　去年，房地产建设占到国内生产总值(GDP)的13%，而且在总投资中所占的份额超过了四分之一。而当前的中国经济，是有史以来最依赖投资的经济。在全国的钢铁消耗量中，房地产行业直接占到了40%；中国自身的钢铁产量，超过了排名紧随其后的10个最大钢铁生产国的总和，是迄今为止铁矿石等投入品的最大买家。
　　在中国，房地产建设对于很多其它行业也十分重要，从铜、水泥、煤炭到发电设备。瑞银(UBS)的乔纳森?安德森(Jonathan Anderson)表示，房地产行业“对于中国的总体增长、大宗商品需求、家庭消费、对外贸易乃至基础重工业的利润水平都极其重要。”他认为，就其对世界其他地区的影响而言，（中国）房地产业是全球经济中最重要的一个行业。
　　中国房地产业急刹车的可能性日益加大，这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言，意义非同一般。中国对于原材料的需求，推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展，上述情况对于这些国家来说尤为重要。
　　“过去几年中国所遵循的增长模式（房地产建设在其中占据了很大份额）正渐行渐远，”凯投宏观(Capital Economics)的马克?威廉姆斯(Mark Williams)表示。“中国即将摆脱大宗商品密集型发展模式、以实现再平衡，人们尚未在价格中对此进行消化，而这肯定不利于澳大利亚、巴西和智利等经济体。”
　　中国房价上涨得如此之高、速度如此之快，对于几乎所有还没买房的人来说，拥有一套住房的梦想目前看来已遥不可及。公众的不满不断抬头，促使中国政府从去年初开始实施越来越严苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止购买第二套房。但直到最近几个月，上述措施的效果才开始显现。
　　政府统计数据（多数分析师认为其低估了实际水平）显示，在过去四年里，全国平均房屋价格上涨了一倍以上，而北京和其他某些地区的房价涨幅可能高达150%。虽然数据不够完整，但分析师们表示，目前中国城市普通住房的价格约为全国平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房价收入比已接近30倍。
　　房地产信息公司Zillow的数据显示，即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，全美国房价收入比的最高值不过5.1倍左右，而在泡沫最严重的拉斯维加斯等城市，这一比例也不过为5.6倍。在美国的历史上，房价收入比通常为3倍左右，在泡沫破灭6年以后的今天，这个比例又已接近3倍。按揭贷款发放机构哈利法克斯(Halifax)的数据显示，2007年，英国的房价收入比曾达到过5.8倍的最高值。
　　中国的分析师和经济学家表示，过去十年里，政府的政策提供了荒谬的激励，似乎目标就是为了制造泡沫。首先，中国所有的土地都归国家所有，而地方政府的官员垄断了土地的供应。这种专制、晦暗和腐败的制度，使得官员们在决定谁能获得土地使用权、以及如何获得方面，具有非常大的权力。
　　财政收入持续减少，而又不准赤字运行，地方政府逐渐对占到总收入40%的土地出售（所谓“出售”，实际上只是出卖70年的使用权）产生了依赖。分析师表示，中国的税收制度鼓励富人进行房地产投机，他们基本没有什么其他的投资途径，而要是把钱存入银行的话，又必须接受实际上的负利率。
　　房产税
　　除了在上海和西部的重庆进行的房产税试点之外，中国尚未在全国范围内征收房产税，而现行的房产交易税受到了人们的嘲讽。
　　政府智库中国社会科学院(CASS)的教授易宪容表示，“眼下的高房价并不是由于供应量有限造成的其原因在于投机盛行，但由于高房价会推高GDP增长率和税收，所以政府并未打击投机行为。”
　　“毋庸置疑，中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫，但我们的房产税比津巴布韦还要低；这种情况真是可笑。”
　　虽然挺过了全球金融危机且基本上毫发未损，但中国国内金融体系仍较为脆弱。2008年下半年，中国出台了庞大的刺激方案，以抵御金融危机的冲击，但大部分资金都进入了建筑领域。
　　中国政府表示，开发商和按揭贷款借款人在全部贷款中占到了20%左右，但高层监管官员承认，这个数字可能严重低估了整个金融体系对房地产行业低迷的真实风险敞口。
　　今年对中国几大银行进行的压力测试表明，如果房价腰斩，银行业不良贷款只会略有上升。但分析师表示，压力测试没有把目前已对全国很多地区造成冲击的交易量大幅滑坡纳入考虑，也没意识到当房地产建设不可避免地放缓时，房价下跌会对宏观经济产生多大的影响。压力测试也没有尝试去评估土地销售量和价格不断下跌，会对银行手中的抵押品价值产生何种影响尽管银行业体系所持的抵押品大部分都是土地或房产。
　　在通常被视作宏观经济风向标的温州，10月份房价同比下跌5.2%，环比下跌4.6%。其他地区的房价下跌得没有这么厉害但全国10月交易量同比下跌11.6%（9月同比下跌7%），15个最大城市的交易量下跌了39%。
　　瑞士信贷(Credit Suisse)中国房地产业分析师杜劲松表示，“随着开发商推迟新项目开工，土地交易量也大幅下降，而且随着购房人买房意愿进一步减弱，土地交易量可能持续走弱。”
　　迄今为止，中国政府一直坚守着降低房价的承诺，拒绝收回任何限制性措施。今年，政府出台了在3年内为低收入家庭建设3600万套保障房的计划，希望籍此弥补商品房建设放缓造成的缺口。
　　但一些迹象表明，该计划已经受阻，因为开发商和地方政府都对此持反对态度。政府希望他们出资建造保障房，而他们原本可以通过这些建房用地赚取巨额利润。
　　“几乎所有的保障房质量都很糟糕，而且位置很偏僻，”社科院房地产专家曹建海表示。“地方政府不愿意建设可能与商品房形成竞争的保障房项目。”
　　鉴于房地产行业对于总体经济的重要性，大多数分析师认为，如果房价跌得太狠，中国政府就会出手干预，通过取消限购政策和向经济中注入更多贷款的方式来救市。
　　但其他人警告称，要拯救房地产行业，必须向该系统投入大量的流动性，后果只能是再次制造泡沫，这将推高通胀率，并在未来引发更大规模的崩盘。
　　“中国政府目前的处境十分艰难，”北京中国人民大学经济学教授陶然表示。“如果他们放松宏观经济政策，房地产泡沫会变得更加严重。但如果不放松政策，泡沫就会破裂，而经济发展将会陷入停滞。”
　　对于温州那个法式风格楼盘项目的支持者而言，这或许是他们眼下已经在面对的结局。
　　“按揭”：见微知著
　　1996年，在中国央行工作的李伏安受命将一本美国银行业审核手册翻译成中文，结果他被第17章的一个问题难住了。
　　目前担任银监会(CBRC)高级官员的李伏安表示，“我找不到‘mortgage loan’（按揭贷款）一词的译名；我们在所有词典上都查不到这个词。”
　　最后，他弄到了一本在中国境外印刷的英汉词典，在里面找到了“按揭”这个译法用来描述个人为了买房而从银行获得的贷款。
　　“当时，中国还没有按揭贷款这种东西，我的一些上级认为，那一章干脆不要翻译了，”李伏安表示。“最后，我们还是把它译成了中文，但清楚地标明‘仅供参考’。”
　　1998年之前，中国还没有建立现在所说的住宅地产市场，因而也不需要这种舶来的金融产品。在城市里，房子都是由国家通过无处不在的“工作单位”建造和分配。而在农村地区，农民在国家或集体分配给他们的土地上自己建房。
　　目前在中国整体经济中扮演如此重要角色的房地产市场，诞生于上世纪90年代末期，当时中共决定开始将大多数住房的产权转移给个人。其后不久，中国就出现了第一笔住房按揭贷款。
　　人们很容易忘记中国房地产市场只有十多年的历史，而且，除了在2008年金融危机期间成交缩水、房价短暂下跌之外，多数中国人只看到了房价每过几年就翻一番，却没见过房价下跌。
　　许多监管人士认为，房地产行业短暂的历史，以及人们缺乏其他投资选项，促成了这种非理性繁荣。而且，自上世纪80年代市场改革提速以来，投机泡沫在中国一直经久不衰。